敷金 返還 トラブル






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引越しの際の大家とのトラブル

敷金返還トラブル対策~契約時の物件の現状を借主、大家双方が把握し記録しておく

国土交通省の原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

かつて、敷金は引越しに伴う退去の時、大屋さんがハウスクリーニングや壁紙張り替え、 畳表取替えなどの費用で使ってしまうものと考えられてきましたので敷金トラブルも少なかったようです。

しかし現在では、建物や備品は、通常に使用していれば自然に消耗していくため、 自然消耗に関しても借りている側に元に戻す費用を負担させるのは、おかしいと言う考えが主流となってきました。

また現状を回復させるときに敷金トラブルが増えたことから、国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」という物を取りまとめ、発表しています。

原状回復をめぐるトラブルとガイドラインには

・賃貸借契約書に修繕と借主負担とする特約があったとしても、
通常の使い方をしていて自然に消耗してしまった部分の修繕に関しては、貸主負担とする

・自然消耗と過失での消耗が混在している時には、借主は過失での消耗に関しての費用を負担する

といった内容が書かれています。
こういった知識があると敷金返還トラブルも少なくなるかもしれませんね。

 

  原状回復の実例

例えば、結露が原因のカビをきれいにする修繕は、大家負担ですが、

できてしまったカビを取り除かないためにカビが広がってしまったなどの場合には、
借主の管理ミスと考えられ、何割か借主の負担が認められるようです。

また、経年劣化による価値の低減も、負担額を決める時には考慮されます

タバコのヤニが壁紙についてしまうと「借主負担で壁紙張り替え」と思っている方が多いのですが、 喫煙自体は、建物の使い方として違反しているわけでもなく、 喫煙によってヤニがついてしまうことも、しっかり管理していなかったからだということにはなりません。

ですから、タバコのヤニ汚れは大家負担で壁紙クリーニングというのがガイドラインの考え方ですが、 壁紙クリーニングしても汚れが落ちない場合には、壁紙を張り替える必要が生じるほど 特別に損傷していると考えられ、借主の負担も生じることになります

このとき、壁紙張り替えの費用全額を借主の負担とすると、ヤニ汚れがなかったとしても、自然に消耗していった分まで 借主が負担してしまうことになるため、クロスの残存価値を考え、その価値分だけを借主負担とするように定めています。

敷金返還トラブルは、それぞれに事情や状況が異なるため、基本的に大家さんとの話し合いが重要

敷金トラブル未然に防ぐには、

契約時、入居前に、借りる物件の現状を借主と大屋さん双方がしっかり把握して記録しておき、

引越しの際には、入居時の記録を元に原状回復が必要かどうか?費用負担はどうなるのか?

などの判断をしていくのがベストです。

もちろん、住んでいる間は、丁寧に使用することを心がけてることも大切ですよ。

大家さんとの敷金返金以外のトラブル

大家さんとのトラブルは、敷金返還以外にもあります。

トラブルが多いのは、不動産会社、管理会社などが管理しておらず、 大家さんが自主管理している物件です

大家さんが自主管理している物件に多い引越しトラブルは、

引っ越しの連絡をしようと思ったが、なかなか連絡が取れない。

転居日が近いので鍵の受渡し等を決めたいが、連絡が取れない。

原状回復、退去の立会いなどを決める時に発言がその都度変わる。

退去の連絡をしたら、引っ越し前に勝手に入室された。

などです。

大家さんとなかなか連絡が取れない場合には、
内容証明郵便を送りつつ、電話などでも連絡を取るように努力しましょう。

その時々で言うことが変わる大家さんには「契約書のとおりに」と答えるのがベストです。

勝手に入ってしまう大家さんには、退去日をしっかり知らせましょう。

 

大家さんが自主管理している物件は、何かと大家さんのペースで物事が進んでしまい、 イライラさせられることも少なくありません。

しかし、一方では融通が利くことも多いので、 早め早めに行動し、大家さんを上手に立てて、うまく対応できるように考えるといいですね。

中には、賃貸借契約をしたときには、不動産会社が仲介してくれたが、 退去連絡をしたところ、「その物件は、管理契約が解除された」と言われるケースもあります。

このような事情で大屋さんに直接連絡を取る必要ができたが、大家さんの連絡先がわからない
という場合は、契約書記載の貸主住所に、内容証明郵便を送るようにするしか、対応方法がありません。

不動産会社が大家さんと借主の間にいるということは、良くも悪くも第3者・専門家の視点がある
ということで、引っ越しの対応も比較的スムーズに行われます。

しかし、不動産会社は大家の味方をしがちという側面も否めません。

敷金返還請求にしても、それ以外の引渡しトラブルにしても、何かおかしいと感じたらすぐに聞いてみることが大切。

近年、敷金返還トラブルに関する訴訟が増えていますが、いきなり「訴訟します」で物事は解決しません。

自分でも調べたり、第3者に聞いてみたりして、話し合いで解決できるように対応したいものですね。

訴訟は、最終手段です。

 

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